Спросите любого экономиста, почему сложилась такая ситуация с ценами на недвижимость, и он начнет говорить о процентных ставках, субстандартных кредитах, «хищническом кредитовании», деривативах, кредитных свопах, кредитном плече, стимулах и регулировании. Это язык традиционной экономики, традиционной общественной политики и традиционного освещения в СМИ.
Однако есть экономисты-«диссиденты», которые уверены, что традиционное объяснение, хотя и полезное во многих аспектах, упускает ключевой компонент. Роберт Шиллер – один из таких экономистов. По его мнению, «главная причина глобального финансового кризиса – в психологии ценового пузыря на рынке недвижимости».
Доверие к словам Роберта Шиллера основано не на его впечатляющем титуле – профессор экономики Йельского университета, – а на том, что он оказывался прав, когда все вокруг ошибались. В марте 2000 года, когда на рынке высоких технологий индекс Standard and Poor’s 500 находился на пике, Шиллер опубликовал свою книгу «Иррациональный оптимизм»[46], в которой утверждал, что рационального объяснения подобного роста акций технологических компаний нет. Он предупреждал, что мы имеем дело со спекулятивным пузырем, таким же неустойчивым, как все пузыри со времен самого первого подобного явления – тюльпаномании, кратковременного всплеска ажиотажного спроса на луковицы тюльпанов в Нидерландах в 1637 году. Большинство аналитиков презрительно хмыкали. Рынок на подъеме, говорили они (индекс Dow 36 тысяч!). А затем пузырь лопнул. Книга Шиллера стала бестселлером.
В переработанном издании «Иррационального оптимизма», вышедшем в свет в 2005 году, Шиллер предупреждал о рынке недвижимости. Это очередной пузырь, настаивал он. Снова к нему никто не прислушался, и снова он оказался прав.
Как у Шиллера это получалось? Ничего особенного – анализ базовых фактов. Коэффициент соотношения цены к доходу от акций американских компаний с XIX века демонстрировал быстрый рост, затем в период с 1982 по 1996 год и далее – несмотря на то, что он был уже гораздо выше исторической нормы, – взлетел еще выше. Было несложно понять, что это признаки неуправляемого спекулятивного тренда. Сложно было это
Аналогичная ситуация произошла и с ценовым пузырем на рынке недвижимости. Сводная таблица по ценам на жилую недвижимость в США с конца XIX века показывала, что, за исключением падения цен в период Великой депрессии, цены могли идти вверх и вниз, но преимущественно оставались в одном диапазоне до конца 1990-х годов. Затем кривая роста стала почти вертикальной. Кривые по процентным ставкам, расходам на строительство, увеличение численности населения не могли объяснить этот беспрецедентный взрывной рост.