В V в. система рабовладельческих отношений в экономике империи перестала быть превалирующей. Массовый характер приобретали различные виды аренды – эмфитевсис, прекарий, колонат. В арендные отношения, оформленные письменным договором, могли вступать лично свободные и вольноотпущенники. Условия аренды, как правило, предоставляли арендатору-земледельцу значительный простор для ведения хозяйства. Эмфитевсис являл собой наследственную аренду с широкими владельческими правами, близкими к собственности (эмфитевт мог дарить, закладывать, продавать участок), арендатор платил государственный налог с земли и фиксированную ренту землевладельцу. Прекарий – долгосрочная, нередко пожизненная аренда с уплатой ренты, определенной договором. В отличие от эмфитевта прекарист был держателем (а не владельцем) участка, обладавшим правом распоряжаться землей; оба вида аренды не ограничивали личную свободу арендатора, как и рамки его хозяйственной деятельности, что способствовало высокой производительности труда работника.

Иным было положение колонов – оно менялось в сторону сближения их статуса с имевшими пекулий рабами. В IV–V вв. основная масса колонов-арендаторов обладала личной свободой, но постепенно ее ущемляли законодательно: прикрепляли работника к определенному земельному наделу, запрещая покидать его без разрешения хозяина и переходить к другому землевладельцу. Как свободные люди колоны должны были платить государственный налог и нести военную службу. Но поскольку налоги в крупном имении собирал хозяин и он же решал, кого из своих работников определять в рекруты, колоны оказывались в личной зависимости от него, чему сопутствовала, как правило, и финансовая задолженность. Ведь землевладельцы при сборе ренты допускали немало произвола, тем более что по закону колон был наследственно прикреплен к обрабатываемому участку земли. Колоны оказались в полной власти своих хозяев, а их реальное положение мало отличалось от статуса рабов, посаженных на пекулий. Впрочем, в своей хозяйственной деятельности колоны пользовались свободой, что делало их труд более производительным, чем труд рабов, имевших пекулий. Главным бременем для колонов в эпоху поздней империи становились даже не арендные платежи, а непосильное бремя государственных налогов, вовлекавшее их в нужду и не позволявшее успешно развивать хозяйство. В V в. бегство колонов стало повсеместным явлением.

Кризис рабовладения, изменения в формах земельных отношений, когда главной фигурой в сельском хозяйстве оказывался мелкий самостоятельный производитель (раб на пекулии, колон, прочие арендаторы), вели к децентрализации экономики вилл и латифундий, способствуя в конечном итоге общему экономическому упадку. В IV–V вв. постепенно сокращались рыночные связи городских и сельских рабовладельческих хозяйств, возрастала их натурализация, когда все необходимое, включая ремесленные изделия, старались производить в рамках имения. Упадок переживали все отрасли экономики: уменьшались площади посевов, снижалась урожайность, в ремесле наряду с его высокими образцами распространилась масса примитивно изготовленных дешевых изделий, новое строительство во многих городах стало редкостью. Италия тяжело переживала общий экономический спад, лишавший ее традиционных источников богатства, связанных с высоким уровнем развития торгово-денежных отношений и выгодным положением как центра империи, куда свозились товары из всех провинций.