25 апреля 1408 г. Владислав во главе своих войск входит в город, который ему без малейшего сопротивления передает Паоло Орсини. Неаполитанский король укрепляет город и под видом поддержки претензий римского папы правит в нем "железной рукой".

Начало заседаний Пизанского собора и избрание третьего папы еще более укрепляет положение Владислава в Риме. Однако успехи соборного папы Александра V заставляют неаполитанцев очистить ряд городов Папской области (Орвието, Корнето, Витербо), а в самом городе готовиться к серьезной борьбе. Приближение войска Луи II Анжуйского, в котором видное место занимают Орсини, кондотьеры Браччо да Монтоне и Франческо Сфорца, принуждает очистить часть Рима, над которой 1 октября 1409 г. взвивается знамя пизанского папы. Другая, большая часть города остается в руках сторонников Неаполя. В течение ряда дней идет ожесточенная борьба на улицах и площадях "вечного города". Отдельные части его укрепляются, причем для этого не задумываясь разрушают замечательные древние здания и памятники. Не жалеют даже окруженных религиозным ореолом древних церквей.

В столице католической Европы беспорядок и разгром достигают такой степени, что, как сообщает очевидец, 23 января 1411 г. (т. е. несколько позднее описываемых событий) вооруженная охрана папского викария убила в саду папской резиденции лисицу и пять больших волков и повесила их на зубцах этой резиденции для успокоения народа, взбудораженного тем, что волки систематически выкапывали покойников на кладбище около собора св. Петра[246].

В начале 1410 г. войска пизанского папы переходят в решительное наступление и, несмотря на ожесточенную оборону неаполитанцев, шаг за шагом вытесняют их из Рима, который оказывается окончательно очищенным к 1 мая 1410 г. Возглавляющий папские войска Паоло Орсини, тот самый, который раньше управлял городом от имени Григория XII, собирает уже 1 января 1410 г. на Площади цветов народ, который по его указанию избирает своих старшин (caporioni) и несколько позже (3 января 1410 г.) — консерваторов, поселяющихся, как и раньше, на Капитолии. Но уже через несколько дней консерваторы смещают старшин и заменяют их другими. После этого в постепенно отвоевываемом городе восстанавливается относительный порядок — настолько, что 28 января к Александру V посылают посольство, приглашающее его прибыть в свою столицу. Папа, однако, считает более благоразумным оставаться в Болонье, откуда подтверждает все права Римской коммуны, предоставленные ей Паоло Орсини, — т. е. назначаемого на полгода сенатора, 3 консерваторов и 13 старшин. Город не должен подвергаться особым налогам, но обязан на свои средства содержать 25 копейщиков для поддержания порядка. 19 марта 1410 г. кардинал Санта Прасседе Пьетро Фриас назначен генеральным викарием папы в Риме.