EOP была оплотом Зелла на рынке дорогой недвижимости. За два десятилетия, действуя из штаб-квартиры в Чикаго, EOP собрала в своем портфеле 622 первоклассных объекта недвижимости в 17 городах. В число ее трофеев вошли штаб-квартира Чикагской товарной биржи, офисный небоскреб Verizon в Нью-Йорке с видом на Брайант-парк и офисный комплекс One Market Plaza напротив Ferry Building в Сан-Франциско. Но акции EOP торговались вяло, даже когда цены на недвижимость начали расти в середине 2000-х гг. Компанию обременял слишком большой портфель второсортных активов, и, кроме того, ее репутация была подорвана несвоевременным вложением $7,2 млрд в недвижимость в Кремниевой долине. Несмотря на то что в 2006 г. акции работающих в сфере недвижимости компаний демонстрировали рост, EOP так и не сумела восстановить утраченных позиций.

Дважды до этого Грей пытался найти финансистов, способных обеспечить приобретение EOP. Первый раз он обратился с предложением к CalPERS, пенсионному фонду госслужащих штата Калифорния, затем пытался убедить Морта Цукермана, главу Boston Properties и издателя US News & World Report и New York Daily News. Позднее, всего за шесть недель до визита Каплана и Марча, Грей за ланчем с генеральным директором EOP Ричардом Кинкейдом и операционным директором Джеффри Джонсоном спросил напрямик, что может подтолкнуть их к согласию на продажу компании. «Только предложение крестного отца», – ответили они, т. е. предложение, от которого EOP не смогла бы отказаться. Грей решил, что они не заинтересованы в продаже, и переключил свое внимание на Hilton Hotels Corporation.

На тот момент, когда Джордан Каплан подкинул Blackstone идею о покупке EOP, планы приобретения Hilton провалились, и у Грея нашлось время, чтобы продумать очередную атаку на EOP. В его голове начал формироваться соблазнительный проект. Если такие люди, как Каплан, были готовы покупать недвижимость по ставке капитализации на уровне 4, значит, Грей мог позволить заплатить за EOP «цену крестного отца» и затем распродать примерно треть ее активов, в результате чего остальная часть портфеля компании досталась бы Blackstone практически за бесценок. По сути, Blackstone купила бы товар оптом и продала его в розницу. Недавно команда Грея уже проделала это с двумя другими публичными операторами офисной недвижимости Carr America Realty и Trizec Properties, где целое, как оказалось, также стоило меньше, чем сумма его частей. В любом случае, если бы Blackstone купила EOP, Грей планировал избавиться от многих ее зданий и ограничиться всего четырьмя ключевыми рынками – Нью-Йорком, Бостоном, западным Лос-Анджелесом и областью залива Сан-Франциско, где географические особенности и ограничения, обусловленные зонированием, предотвращали чрезмерную застройку, от которой периодически страдали многие другие города.