Для пущей уверенности Грей позвонил Алану Левенталю, главе специализирующейся на инвестициях в недвижимость компании Beacon Capital Partners, который на протяжении многих лет был его наставником и советчиком. Грей хотел услышать еще раз излюбленную теорию Левенталя. Согласно ей, на тех развитых рынках, где строительство новых офисных площадей затруднено, можно было заработать деньги в долгосрочной перспективе, если покупать здания ниже цены замещения (т. е. цены, по которой может быть куплен такой же актив), поскольку цены естественным образом растут там, где нельзя существенно увеличить предложение. Грей не стал объяснять Левенталю причину своего запроса, а просто попросил его еще раз изложить свою теорию. И Левенталь охотно пустился в рассуждения о том, что резкий рост стоимости строительства новых зданий на побережье делает текущий момент подходящим для инвестиций, даже несмотря на повышение цен на недвижимость{467}.

«Его слова ободрили меня, – вспоминает Грей. – В жизни бывают моменты, когда нужно чем-то подкрепить свою уверенность, особенно когда собираешься поставить на кон всю карьеру».

2 ноября, когда команда Грея была готова сделать предварительное предложение, Грей позвонил Дугласу Сеслеру, банкиру EOP, и сказал, что Blackstone готова предложить $47,50 за акцию, или примерно $35,6 млрд, включая долг EOP{468}. Пять дней спустя Blackstone подписала соглашение о конфиденциальности и получила доступ к внутренней документации EOP с данными об арендной плате и истечении сроков аренды, сведениями об арендаторах и другой не подлежащей публичному раскрытию информацией. На ее основе Грей мог, в частности, спрогнозировать, сколько дополнительного дохода можно было выжать из имеющихся офисных площадей, если по окончании сроков их аренды повысить арендную плату.

Команда Blackstone мобилизовала несколько десятков штатных аналитиков и внешних консультантов, чтобы срочно изучить новые данные, которые в результате подтвердили предположения Коэна и Каплана, сделанные ими на основе публичной отчетности EOP. Сделка оказалась жизнеспособной. Шесть дней спустя, 13 ноября, Blackstone сделала официальное предложение – $47,50 за акцию. EOP потребовала увеличить предложение на $1, что повышало общую стоимость компании до $36 млрд. Blackstone согласилась.

Однако Зелл начал жестко торговаться по техническому вопросу – сумме неустойки, которую EOP должна была заплатить Blackstone в том случае, если согласится принять предложение с более высокой ценой. Зелл непреклонно настаивал на снижении неустойки, чтобы ее размер не отпугнул других потенциальных покупателей{469}. (Покупатель, выигравший сделку за счет предложения более высокой цены, фактически будет вынужден принять неустойку на себя, поскольку стоимость компании уменьшается на величину выплачиваемой ею неустойки.) Члены совета директоров EOP не предлагали компанию другим покупателям, чтобы не допустить утечки информации, но в силу фидуциарной ответственности перед своими акционерами были обязаны попытаться получить наивысшую цену. Если бы они подписали сделку с Blackstone, не привлекая перед этим других предложений, стоимость выхода из нее должна была быть небольшой.