Каплан даже не догадывался о том, что оброненная им фраза запустит самую крупную, самую дерзкую и самую сложную сделку, когда-либо осуществленную Blackstone, – отчаянный ход, который столкнет деликатного 36-летнего Грея и его партнеров-сверстников с двумя самыми прожженными ветеранами-риелторами и впервые втянет Blackstone в открытую аукционную войну. Как и в случае Freescale и Clear Channel, окончательная цена сделки намного превысила первоначальные расчеты победителя. Но в отличие от этих инвестиций, в случае EOP Blackstone использовала раздутые цены в свою пользу, распродав бóльшую часть компании, а оставшиеся активы заполучив по низким ценам.

Blackstone была пионером в новом виде инвестирования, ставшего известным как прямые инвестиции в недвижимость. Суть их состояла в том, чтобы сформировать фонд для покупки недвижимости, после приобретения внести в нее улучшения или дождаться подъема в рыночном цикле и продать несколько лет спустя. Во время рецессии и кризиса ссудо-сберегательной отрасли в начале 1990-х гг., когда Шварцман нанял Джона Шрайбера с целью организации нового бизнеса, Blackstone занималась проблемной недвижимостью. Но со временем она приняла подход, более свойственный группе LBO. Например, в 1998 г. ее фонды недвижимости приобрели британскую гостиничную сеть Savoy Group, которая включала одноименный отель и три самые роскошные лондонские гостиницы – Berkely’s, Claridge’s и Connaught{462}. На них приходилась почти половина всех номеров класса ультра-люкс в Лондоне, но семейная компания не использовала их потенциал по максимуму. Blackstone же из кабинетов, подсобок и других не приносивших дохода помещений создала 200 новых номеров в четырех зданиях, модернизировала интерьеры и наняла новых шеф-поваров, чтобы нагнать ажиотаж вокруг гостиниц, прежде чем продала компанию в 2003 г.

Стратегия прямых инвестиций в недвижимость к 2006 г. обеспечила 36 % среднегодовой доходности по всем фондам недвижимости Blackstone, что было сопоставимо с ее фондами LBO, но результаты работы группы недвижимости оказались более стабильными. Всего десяток или около того из 200 с лишним сделок принесли убытки, и то относительно небольшие{463}.

Стратегия купли и продажи отличается от подхода большинства традиционных операторов недвижимости, которые ориентированы на долгосрочное владение зданиями и управление ими с целью получения максимального дохода, а не на извлечение прибыли за счет перепродажи. У Goldman Sachs, Lehman Brothers и Merrill Lynch имелись свои фонды с похожей стратегией, но прямые инвестиции в недвижимость по-прежнему занимали незначительную нишу в инвестиционном мире, а потому Blackstone редко сталкивалась с интенсивной войной предложений, как это было при покупке другого рода компаний.