В 2006 г. американская команда нацелилась на офисную недвижимость: ее первыми сделками стали покупка CarrAmerica за $5,6 млрд с последующим делистингом и приобретение большей части акций Trizec за $1,8 млрд. Эти сделки убедили Грея и двух других работавших вместе с ним партнеров, Фрэнка Коэна (32 года) и Кеннета Каплана (33 года), в том, что большинство публичных компаний, владевших офисами, управляли зданиями таким образом, чтобы те были полностью заполнены и обеспечивали им стабильный поток дивидендов, и не взимали максимально возможную арендную плату, что могло привести к появлению временно свободных площадей. Они также узнали, что многие такие компании оцениваются рынком дешевле, чем сумма составляющих их частей{464}. Прежде чем приобрести Trizec в октябре 2006 г., Blackstone подыскала покупателей для принадлежавших ей 13 зданий, которые и продала за $2,1 млрд, заработав $300 млн мгновенной прибыли сверх цены, заплаченной за всю компанию.

Возможно, думал Грей, теперь Blackstone удастся сотворить такое же чудо, но в гораздо больших масштабах с EOP, которая в шесть-семь раз превосходила CarrAmerica. Через несколько дней после визита Каплана и Марча Грей позвонил банкиру EOP Дугласу Сеслеру в Merrill Lynch. «Что именно будет считаться предложением крестного отца?» – спросил он.

Хотя на ланче с Греем в сентябре генеральный директор EOP Ричард Кинкейд уклончиво ответил на его вопрос о возможности выкупа компании, на самом деле Кинкейд и Зелл считали, что рынок офисной недвижимости перегрет и если уж и продавать компанию, то именно сейчас, когда они смогут сбыть ее по наилучшей для акционеров цене.

Проконсультировавшись с Зеллом и Кинкейдом, Сеслер сообщил Грею, что EOP не будет назначать цену. «Сэм – прирожденный торговец, – объясняет Сеслер. – Он никогда не назовет вам точную цену»{465}. Все же Сеслер сказал Грею, что предлагаемая цена должна быть не ниже $45, чтобы совет директоров стал рассматривать предложение.

Теперь у Blackstone была цель, и Грей, Каплан и Коэн приступили к работе, внимательно изучая подробные таблицы активов EOP в открытом доступе и сравнивая эти данные с информацией, почерпнутой ими при управлении CarrAmerica и Trizec, чтобы понять, сумеют ли они окупить цену в $45 за акцию{466}.

Грей сильно нервничал по поводу этой сделки. Мало того что по своим масштабам она намного превосходила все его предыдущие, так еще должна была стать крупнейшим LBO в истории, и ему предстояло выписать чек на $3,5 млрд или даже более – самую большую сумму, которой Blackstone когда-либо рисковала в одной сделке. Группа LBO уже беспокоилась по поводу того, что цены на компании достигли предела и начинают откатываться назад, и Грей был того же мнения о рынке недвижимости. Чтобы сделка принесла прибыль, все ее составляющие – само предложение, продажа активов и быстрое сокращение долговой нагрузки EOP после LBO – требовали безупречного исполнения. Если Blackstone заплатит наивысшую цену, а потом завязнет в переоцененных активах, которые не сможет сбыть, это будет катастрофа.