В сделке по московскому объекту было еще несколько особенностей. Во-первых, лот состоял из двух зданий. Одно – 1350 квадратных метров, и именно оно подходило для нашего отеля. Второе примыкало к основному и было всего 150 квадратов. Его мы планировали продать целиком под ресторан или другие цели. Во-вторых, согласуя столь длительный период рассрочки, собственник настоял на привязке итоговой цены к доллару, так как видел риски существенного повышения стоимости валюты, а поскольку жил он за границей, то выручку от продажи планировал переводить именно в доллары. Единственное, что нам удалось согласовать, – пересчет стоимости сделки только в случае, если курс увеличится на пять и более процентов. Доллар мы зафиксировали по 90,4 рубля. Таким образом, если на день покупки его стоимость будет до 94,9 рублей, то мы покупаем здание ровно за 200 миллионов. Если 95 рублей, то доплата будет уже 9,2 миллиона. Риск для нас был огромный, но иначе собственник отказывался подписывать новый договор.

В конце июля мы подписали договор с посредником и приступили к согласованию ипотеки. Работа пошла очень бодро. Егор познакомил меня с Алексеем – парнем, который представлял мои интересы в банке и сопровождал на всех этапах подготовки ипотечной сделки. Кстати, Алексей оказался самым приятным и клиентоориентированным банковским сотрудником, с которым мне довелось поработать. За несколько дней он помог нам подготовить весь пакет финансовых документов, сделать оценку здания и согласовать его в банке, молниеносно решая любые возникающие вопросы. В результате за две недели до дня X – 18 августа – нам одобрили 148 миллионов. Дело оставалось за малым: первоначальным взносом. Для покупки здания нам было необходимо еще 67 миллионов, из которых 52 – первоначальный взнос, а 15 – оплата посреднических услуг. С учетом того, что покупатель на маленькое здание у нас был, недостающая сумма составляла всего 27 миллионов. Я решил действовать проверенным методом и опубликовал пост о привлечении целевых займов под 18 % годовых в социальных сетях, а также поставил Даше Чесноковой задачу связаться с нашими постоянными клиентами, которые уже работали с нами по такой модели. Отклик на наше предложение был отличный. Уже на следующий день в офис начали приезжать инвесторы и подписывать договоры на размещение денег.

До 18 августа оставалось восемь дней. Все складывалось лучшим образом. Я получил окончательное подтверждение банка и хорошую ставку 11,5 %. Предварительные переговоры с инвесторами подтвердили сбор недостающей суммы. Все шло слишком гладко, чтобы быть правдой. Так и получилось. Все началось со звонка представителя собственника.