В 2021 году я проникся приложением от «Тинькофф» и решил протестировать этот формат. Чтобы повысить шансы, обратился к брокеру любимого мной банка «Тинькофф», и мы определили интересующую меня стратегию. Поскольку недвижимость мне приносила от 20 до 30 % годовых, доходность от фондового рынка я ждал не меньше. Брокер предупредил, что это агрессивная и достаточно рискованная стратегия, но другая меня не интересовала. В 2021 году мы начали с достаточно небольших объемов и покупали IPO и SPAC-и. К концу года доходность выбранных инструмента показала 40 % годовых, причем в валюте. Я был в восторге и в 2022 году зашел на более существенную сумму.

Ну а дальше, я думаю, вы все понимаете. Часть портфеля заморожена, часть сильно просела. Единичные позиции показали рост. Существенная часть моего эксперимента до сих пор лежит на брокерском счете без перспектив возврата. Я прекрасно понимаю, что можно было выбрать более консервативный путь, и у меня в окружении есть несколько знакомых, которые смогли сохранить и к началу 2023 года даже приумножить свой портфель, но для себя я выводы сделал и уже окончательно решил сосредоточиться на недвижимости.

7) Еще один инструмент, который я протестировал в этом году, – апартаменты в отеле 3* в спальном районе.

Еще с 2016 года, когда только появился первый апарт-отель Ye’s от «Пионера», я внимательно наблюдаю за всеми новыми апарт-комплексами, анализирую их и делаю обзоры в социальных сетях, давая свои прогнозы. Меня всегда поражал тот факт, что застройщики таких комплексов на этапе котлована прогнозировали арендную доходность на уровне 12–16 % годовых. Я не мог в это поверить, особенно понимая, что управляющие компании, которые будут их эксплуатировать, собираются под проект и не имеют релевантного опыта.

Я выезжал практически в каждый строящийся отель, общался с представителями отдела продаж, смотрел на таблицы с прогнозами и видел два варианта развития событий: либо коллеги по цеху сильно заблуждаются (мои экспертиза рынка и точное понимание показателей вызывали у меня большие вопросы по расчетам и доходности этих проектов, поскольку, по моим прогнозам, доходность должна быть вдвое меньше), либо апартаменты в спальных районах в новых зданиях с хорошей инфраструктурой действительно будут пользоваться бешеным спросом у туристов и сдаваться по ценам, сопоставимым с центром, и туристы будут ехать туда в огромном количестве, давая загрузку круглый год на уровне 80 % (конечно, верил я в это с большим трудом).

Десятки застройщиков, вдохновленные успехом Ye’s и Vertikal, активно строили огромные комплексы вдали от центра, обещая беспрецедентно высокую доходность, но первые же введенные отели расставили все на свои места. Доходность инвесторов, которые из таких объектов периодически переходили к нам и показывали отчетность, составляла 6–8 % годовых. Мои прогнозы по большинству таких объектов оказались более реалистичными.