Появившиеся ипотечные ценные бумаги, как и обеспеченные корпоративными долгами CLO, создавали впечатление безопасных инструментов и оказались настолько популярными среди инвесторов, что в ипотечные компании хлынули потоки денег. Чтобы привлечь новых клиентов и поддерживать поступление комиссионных, заимодавцы снизили стандарты кредитоспособности, тем самым расширив круг заемщиков, имеющих право на получение кредита. Многие банки и ипотечные компании перестали утруждать себя даже проверкой места работы и доходов заемщиков, предлагая ипотеку с такой низкой первоначальной плавающей ставкой, что она была по карману даже людям с самыми низкими доходами, по крайней мере какое-то время. Некоторые закладные имели отрицательную амортизацию: ежемесячные платежи заемщиков были меньше причитающихся процентных выплат, в результате чего остаток долга увеличивался каждый месяц. В основе такой кредитной политики лежало оптимистичное предположение о том, что цены на жилье будут стабильно расти, поэтому через несколько лет заемщики смогут рефинансировать ипотечный кредит или продать дом по гораздо более высокой цене и погасить кредит.

Всего за четыре года рынок ипотечного кредитования существенно преобразился. С 2001 по 2005 г. доля субстандартных ипотечных кредитов выросла с 8 % до 20 % от всего объема вновь выданных ипотечных кредитов в США, и более 80 % всех закладных было секьюритизировано{545}. Карточный домик продолжал расти до середины 2006 г., когда цены на жилье достигли пика и начали постепенно снижаться. Это совпало с повышением процентных ставок по кредитам с плавающими ставками, выданным год-два назад, что сделало многих домовладельцев неплатежеспособными. В результате тысячи заемщиков, которые лгали о своих доходах или которых никогда не просили предоставить такие сведения, просто перестали платить.

К концу 2006 г. был объявлен дефолт по 10 % субстандартных кредитов, что подорвало все расчеты, лежащие в основе ипотечных ценных бумаг. Первыми от дефолтов пострадали бумаги низшей категории, призванные амортизировать начальные убытки, если бы дефолты превысили прогнозируемый уровень. Но вскоре дефолты посыпались как из рога изобилия, так что под угрозой оказались даже старшие транши с наивысшими кредитными рейтингами и, предположительно, надежно защищенные от неплатежей. В череде непредвиденных последствий всплеск дефолтов поставил на грань разорения страховщиков облигаций – они продавали страховку для старших долговых инструментов, исходя из того, что возможность такого широкого распространения ущерба равняется одному шансу на миллион